◆ 建築トラブルに関する全国Web相談のご案内
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経歴
得意分野
■ 建築紛争、欠陥住宅・リフォーム
必要に応じて、建築士や地盤品質判定士などの専門家と協力して問題の解決に当たります。地盤の問題は、さらに専門性が極めて高い分野ですので、地盤品質判定士などの専門家と協力して問題の解決に当たります。
■ 不動産取引の問題
裁判例を分析して、専門的知見をもとに、リスクの説明や問題の解決に当たります。
■ 建築の問題に関する第三者委員会
不祥事を起こした建築会社としては、消費者の立場に立った専門家を委員に選任し、消費者に代わって徹底調査を行わせる姿勢が重要になります。
■ マンション管理に関する意見書作成
企業の第三者委員会として活動した知見を生かして、マンション管理や管理組合の問題に関する外部調査、意見書作成を行った実績があります。
トピックス
2015年3月30日
株式会社県民共済住宅の壁量不足問題につき第三者委員会の委員就任 調査報告書の提出
2015年10月20日
ＮＨＫクローズアップ現代「『傾いた』マンション 相次ぐ欠陥工事はなぜ」出演
2015年10月27日
ＮＨＫラジオ先読み！「マンション傾斜問題波紋広がる 暮らしと安全を守るには」出演
2015年11月18日
ＮＨＫあさイチ「あなたの家は大丈夫？！欠陥住宅トラブル」出演
2017年6月14日
ＮＨＫニュース シブ５時 サブリース契約に関するインタビュー出演
2017年6月27日
地盤工学会・地盤品質判定士協議会共催の「宅地地盤の評価に関する最近の知見講習会」内
「地盤に関わる訴訟事例から見た地盤分野特有の課題」講演
2017年9月22日
日経ホームビルダー第220号48頁「“契約の虎の巻”が標的に 消費者団体が是正申入れ」
インタビュー記事が掲載
2018年3月6日
第二東京弁護士会主催の会員向け研修会「大規模地震等被災時の住宅紛争に関する判例解説」内
「地震による地盤の液状化」講演
2019年1月15日
一戸建て購入検討者を応援する口コミ掲示板サイト「e戸建て」内
特別企画住宅コラム「欠陥住宅裁判で負けないための被害者の心得」掲載開始
2019年3月7日
第二東京弁護士会主催の会員向け研修会「使おう、住宅紛争審査会！」内
「紛争解決事例（モデルケース）」解説
2022年1月29日
地盤品質判定士会主催の「地盤品質セミナー」内
「地盤に起因する建築紛争について-地盤品質判定士への期待-」講演
建築紛争の事例解説
■裁判と建築行政の合わせ技で解決した事件
事件受任に至るまで
本件は、戸建て住宅の請負契約において、工事中に様々な不具合が発生し、完了検査の直前で、施主と施工業者との間で信頼関係が完全に失われて、施工業者が請負代金請求訴訟を提起し、施主が不具合について瑕疵担保責任に基づく修補を請求し、かつ、引渡しの遅滞による違約金を請求した事件です。
私が相談を受けたときにはすでに別の弁護士が付いていて、訴訟提起から３年以上が経過し、請負代金と瑕疵について裁判所の心証開示がなされていました。
ところがここで大きな問題があり、長い年月の経過により、裁判所と各弁護士との間では、引渡しの遅滞による違約金請求の争点が完全に忘れ去られていたのです。
この間、施主はずっと仮住まい生活をしていて、さらには住宅ローンの支払いも始まっていて、住居にかかる費用が二倍も発生している状態でしたので、改めて違約金の請求を弁護士に要望したところ、難しいと告げられて、最終的には代理人を辞任されてしまいました。
こうして施主は非常に困ってしまい、私が途中から事件を受任することになりました。
訴訟の流れ
私が事件を受任した際、最も重視したのはスピードです。すでに訴訟提起から３年以上が経過し、その間、建物は放置され、仮住まい費用などの損害がどんどん膨らんでいる状態でしたので、迅速に事件を解決する必要がありました。そこで、原則として引渡しの遅滞による違約金請求という争点に絞って主張することを条件に受任しました。
当初、高い約定利率による違約金を請求していましたが、施工業者が家賃や駐車場代などの実損害であれば支払いに応じる姿勢を見せたので、実損害の賠償と修補を求める和解で解決することを目指しました。
修補を求めるにあたり、大きな問題となったのは完了検査を受けていないことでした。裁判所が認定した瑕疵には、複数の防火基準違反があり、これは完了検査の対象となるものでした。そして、裁判上の和解により修補させたとしても、完了検査では別の防火基準違反が指摘されるなどして、この紛争が解決できなくなるおそれがありました。
そこで、極めて異例な手段ではありましたが、和解の条件として、裁判所が特定行政庁の窓口に対し、補修案が建築基準法に適合していることの確認を求める旨の調査嘱託を行うことを申立てました。本来の調査嘱託のやり方ではありませんが、本件紛争を適切に解決するには必要であると裁判所を説得し、裁判所もこれに応じてくれました。裁判所と建築行政の合わせ技で法適合を達成するというスキームです。
ところが、ここからが大変でした。補修案の設計図書を特定行政庁の窓口に提出したところ、案の定、不備があると何度も指摘されたのです。施工業者の担当建築士の技量不足が原因でした。ファイヤーストップ材がない、耐火被覆がない、遮煙性能があることを図面で確認できない、図面が不足している、図面に不整合がある等々、きりがありませんでした。そして、最終的に建築基準法に適合しているとの回答が得られたのは、最初に不備を指摘されたときから、なんと丸２年が経過していました。
訴訟提起から私が参加するまで約３年２か月、私が参加してから和解案の骨子をまとめるまで約８か月、調査嘱託開始から和解成立まで約２年２か月かかりました。
コメント
建築士の技量不足の場合、建築基準法に適合させる家づくりは至難の業となります。ところが残念なことに、防火基準について、建築士の技量不足のケースは珍しくありません。告示を正確に理解していなかったり、図面に書き忘れていたりと様々ですが、本件は、そもそも告示を知らなかったり、そもそも防火基準を満たした図面の書き方を知らなかったりするなど、非常に深刻なケースでした。
この建築士の技量不足により、皆が振り回されて、施主は本当にお気の毒でしたが、施工業者の対応窓口の方や、裁判所、双方の代理人弁護士も多大な迷惑を被った事件でした。
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建築コラム
■欠陥住宅裁判で負けないための被害者の心得
第1回 「立証責任」から考える建築訴訟の仕組み
効果的な主張とは
相談者から、交渉や訴訟の場で「業者の嘘を暴きたい、不誠実さを示したい、対応の悪さを明らかにしたい」と相談されることがあります。このような主張は果たして効果的でしょうか。
効果的な主張が何かを考える場合、まずは「立証責任」という裁判上のルールを理解することが重要です。
民事裁判では、必ずしも真実が明らかになるわけではありません。裁判所は、当事者間に争いのある事実を「証拠」によって判断しますが、証拠がない場合には判断に困ります。しかし、「証拠がないのでどちらとも判断できません」と言ってしまうと、当事者間の争いは永久に解決できなくなってしまいます。
そこで、裁判所の判断基準として、「立証責任」というルールが設けられました。これは、権利を主張する者が、その権利を裏付ける事実を証拠によって証明しなければならないという責任で、この証明に失敗すると、裁判所は権利を主張する者の請求を排斥できるのです。
したがって、民事裁判では、権利を主張する者が証拠の山を積み上げて立証活動を行い、この山が一定のラインを超えれば、立証責任を果たしたものとして、裁判所に請求が認められることになります。
これに対して、相手方は、「この証拠は信用できない」などと主張して、請求者が築き上げた証拠の山を崩す防御活動を行います。これを反証と言います。
このように、裁判所は、「当事者のどちらの主張が正しいか、正しい方を勝たせよう」と考えているのではなく、「請求者は立証責任を果たしているか、果たしていれば勝たせよう」と考えているのです。
さて、最初の問いに戻りましょう。「業者の嘘を暴く、不誠実さを示す、対応の悪さを明らかにする」という主張は効果的でしょうか。もうお分かりですね。
欠陥住宅裁判で業者の瑕疵担保責任・契約不適合責任を追及する場合、立証責任を負っているのは被害者です。被害者が立証しなければならないのは「欠陥（瑕疵・契約不適合）」です。「嘘つき、不誠実、対応が悪い」という業者の悪性格的な立証は、「欠陥（瑕疵・契約不適合）」の立証には直接役に立ちません。立証の山を崩すという業者の反証を弱める程度です。いくら悪性格立証に成功したところで、「欠陥（瑕疵・契約不適合）」の立証に失敗すれば負けてしまうのです。
冷静に考えれば当たり前のことかもしれませんが、感情的な対立の激しい欠陥住宅裁判では、実際に被害を被った側はどうしても業者の悪性格立証に注力しがちで、その結果、「欠陥（瑕疵・契約不適合）」の主張立証が十分に裁判所に伝わらずに負けてしまうことが少なくありません。
「立証責任」は裁判上のルールですが、効果的な主張を考えた場合、交渉でも同じことが言えます。被害者の「欠陥（瑕疵・契約不適合）」の主張立証がしっかりしていれば、交渉の場でも業者にとっては脅威です。これに対して、「嘘つき、不誠実、対応が悪い」と声高に主張したところで、業者にはほとんど効果がありません。むしろクレーマー扱いされるおそれがある分だけ逆効果と言えます。
被害者側が負けないためには、主張する中身を冷静に吟味する必要があるのです。
なぜ欠陥住宅裁判で被害者側が勝つのが難しいのか
「立証責任」のルールによれば、権利を主張する者が、その権利を裏付ける事実を証拠によって証明できれば勝ちます。そして、欠陥住宅裁判で被害者が立証しなければならないのは「欠陥（瑕疵・契約不適合）」であることはすでに学びました。では「証拠」は何でしょうか。
欠陥住宅の被害者にとって最大の証拠は、まさに「欠陥住宅そのもの」です。
しかし、他方で、欠陥住宅裁判では被害者側が勝つのが難しいという話を耳にします。なぜ最大の証拠を握っているはずの被害者側が勝てないのでしょうか。
その１つの答えを「立証責任」から考えてみましょう。立証とは、証拠によってある事実を証明することです。証明したと言えるには、当然のことながら、裁判所に理解してもらう必要があります。「よく分からない」と思われてしまうと「立証責任」を果たしていなものとして負けてしまいます。
この「立証責任」のルールは、離婚事件や契約トラブルなどの一般の民事事件では上手く機能しています。
ところが、医療過誤や建築紛争などの専門性の高い事件では、その事件を理解すること自体が難しいので、その分「立証責任」を果たす難度が高くなり、被害者側が勝つのが難しくなってしまうのです。ここに当事者間の不均衡が生じます。
この点、医療過誤事件では、「立証責任」を病院側に事実上転換することが裁判で認められており、当事者間の不均衡がある程度是正されています。
ところが、建築紛争の裁判では、何故か「立証責任」の事実上の転換という概念が認められておらず、当事者間の不均衡が残ったままです（裁判官が執筆した論考などでは、特定の欠陥現象があれば概括的な施工不良の事実が推認される旨の記述はありますが、実際の裁判で「立証責任」の事実上の転換が認められた例は寡聞にして知りません。）。
また、住宅の「欠陥（瑕疵・契約不適合）」は、建物の内部や地盤の中など、直接目に見えない箇所にあることが多く、さらには建築士や地盤品質判定士等の専門家の協力も必要となるなど、立証すること自体の苦労もあります。このような仕組みのため、欠陥住宅裁判で被害者側が立証責任を果たすのは容易ではなく、勝つことが難しいのです。
以上の説明は、欠陥住宅の被害者にとっては非常に辛い話だと思います。
しかし、それでも被害者側が裁判で負けないためのノウハウというのはあります。次回からもう少し具体的にお話ししていきたいと思います。
＞＞第２回のコラムのページはこちら
建築コラム
■建築トラブルに役立つ基礎知識
これまでに法律相談で受けたいろいろな質問の中から、代表的な質問について解説していきます。
■建築トラブルの相談のポイント
相談時に何を持って行けばいいの？
相談時に用意していただきたいものは、まず、どのような内容の工事を合意したのかが分かる書類です。具体的には、契約書、契約約款、設計図書、見積書などです。設計図書には、契約書添付の設計図書、確認申請書添付の設計図書、竣工時の設計図書などがあります。次に、どのような不具合があるのかが分かる資料です。具体的には、不具合を撮影した写真、動画、不具合について専門家が調査した調査報告書などです。その他参考資料としては、不具合に関して、建築会社とのやり取りが分かるメールやＦＡＸなどです。
経緯が複雑な場合は、時系列などを予めまとめて頂けると、相談をスムーズに進行できます。
対面相談とＷｅｂ相談、どっちがいいの？
建築トラブルの相談では、設計図書などの書類を確認することが多いので、対面による相談の方が分かりやすいと言われています。ですが、紙媒体の資料は、予めＰＤＦにして頂けると、Ｗｅｂ相談でも閲覧共有できるので、対面相談とほぼ変わらない形で進行することが可能です。ですから、それほど気にすることなく、時間の都合や好みなどで決めてよいかと思います。
最近では、建築裁判もＷｅｂ裁判で行われるようになり、とくに不便を感じることもありません。
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